Qual è la percentuale che bisogna tenere in considerazione quando si fa un’operazione di trading immobiliare? O meglio, qual è il minimo che bisogna tenere all’interno del conto economico per evitare di avere problematiche quando si fa un’operazione di trading immobiliare? Diciamo che questo è un argomento molto delicato e molto importante: riuscire a stabilire correttamente qual è la percentuale che vogliamo guadagnare all’interno delle nostre operazioni farà la differenza tra l’ottenere un buon risultato o un pessimo risultato.

Inizio a farti qualche esempio: secondo il mio punto di vista, secondo l’esperienza che ho maturato è molto differente la percentuale che bisogna avere all’interno di un conto economico per un aspirante investitore immobiliare, una persona che si approccia per la prima volta a questo mercato, piuttosto che per una persona esperta, che ha già fatto diverse operazioni. Facciamo un esempio pratico, quando svolgo un’operazione di trading immobiliare, il ROI che considero, la percentuale di guadagno che considero, mediamente, è intorno al 12-13%, per me è già una percentuale soddisfacente il 12-13%.

Magari adesso starai pensando: “si Giuseppe ma 12-13% è veramente poco quando si fa un’operazione di trading”. Assolutamente si! Questo è corretto, però non è poco per chi opera come opero io, con conti economici molto conservativi e con conoscenza specifica di quelli che saranno le eventuali spese e anche gli imprevisti. Quindi il mio conto economico sul 12-13% mi permette di ottenere un risultato medio intorno al 18-20%. Questo accade perché facendo un conto economico conservativo, come ti ho appena detto, io vado a prendere il prezzo di rivendita, ipotizziamo 200 mila euro e lo vado a sottostimare, magari lo porto a 190. Per quanto riguarda le spese di ristrutturazione, se sono di 30 mila euro, vado a mettere 33-34 mila euro. Per ogni singola voce cerco di stare sempre conservativo, quindi aumento quelli che saranno i costi e abbasso quelle che saranno le entrate. In questo modo riesco a confezionare un conto economico che mi permette di essere molto conservativo. Questo lo faccio anche perché lavoro spesso con gli investitori di capitali, questa modalità conservativa deriva proprio dal fatto che lavoro con denari di terzi, quindi se io propongo un 13% di utile, poi magari andiamo a fare un 18, loro sono molto contenti. Se invece magari io propongo un 22% di utile e poi andiamo a fare un 18, loro non sono per nulla contenti e se guardi abbiamo ottenuto lo stesso risultato, sempre il 18% però se tu proponi un rendimento più basso e ottieni qualcosa in più, le persone e gli investitori sono contenti, gli investitori di capitali naturalmente, se tu invece proponi un 22 e poi chiudi con un 18, che comunque un 18 è una percentuale di tutto rispetto, loro però non sono contenti perché gli avevi promesso molto di più.

Quindi cerca di essere sempre molto conservativo. Ora che abbiamo visto la parte dell’investitore professionista , vediamo la parte dell’investitore non professionista, dell’aspirante investitore. Per chi opera all’inizio il mio suggerimento è questo: almeno un ROI del 25-30% su carta conservativo. Questo perché non sai ancora governare quelle che saranno le spese, non sai ancora governare quelli che saranno gli imprevisti e potrebbe succedere che tu confezioni un conto economico con un ROI molto risicato e poi rischi di fare un pari oppure di perderci. Quindi, stai molto attento, su carta cerca di considerare almeno un 25%. So benissimo che questo comprometterà molte operazioni, non ti permetterà di fare molte operazioni perché dovrai offrire una cifra decisamente bassa ma se terrai duro e andrai avanti in questa strada, sicuramente quando trovi l’operazione giusta riuscirai a fare un utile sicuro, senza nessun tipo di problematica. Se invece vai con un ROI molto più basso, rischi veramente tanto, soprattutto all’inizio.

Riassumendo: se sei un investitore che fa questo da diverso tempo e sai esattamente come fare le cose, puoi permetterti di stare molto basso con il ROI o perlomeno stare su cifre abbastanza basse; se invece sei all’inizio, 25 minimo se non 30% di ROI su carta. Questi sono i miei suggerimenti.

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