Questo 2020 inizia con un cambiamento. Un cambiamento a livello fiscale molto impattante per quanto riguarda il nostro mondo, quello degli investimenti immobiliari. Questo perché fino al 2019 chi operava come società aveva un tipo di tassazione, il 26%; chi operava come persona fisica aveva un tassazione molto più bassa, parliamo del 20% perché c’è o c’era perlomeno, la possibilità di pagare direttamente dal notaio, senza portare in dichiarazione dei redditi la plusvalenza dell’operazione immobiliari (parlo per persona fisica) e si poteva pagare nella misura del 20%. Quindi c’era una diversità, una differenza di imposte notevoli: se opero come persona fisica ho una tassazione del 20%, se opero come società del 26%.

Questa differenza ha portato per un periodo gli aspiranti investitori immobiliari o comunque chi si affacciava agli inizi a questa attività a operare, anche più di una volta, come persona fisica. Naturalmente questo è un grande rischio, lo sappiamo, perché l’Agenzia delle Entrate può contestare l’attività continuativa e dimostrare che tu lo stai facendo come attività e quindi non puoi pagare quel tipo di tassazione, ci sono delle sanzioni e cose molto spiacevoli.

Quindi c’era comunque un intento di muoversi per quelle persone in quella direzione.

Oggi però le cose sono cambiate: nella nuova finanziaria è stato applicato il 26% di tassazione anche per chi opera come persona fisica. Il termine operare non è corretto perché noi parliamo di chi compra un immobile e magari lo ristruttura e lo vende, a quel punto deve pagare la plusvalenza. Questa plusvalenza, sugli utili naturalmente, è al 26%.

Quindi quali sono gli scenari che cambieranno in questo 2020?

Sicuramente il primo è quello legato al numero dei competitor che avrà chi come noi opera come società.

Cerco di spiegarmi meglio: se prima chi operava come società, dovendo stare in un conto economico che ha degli spazi molto specifici e molto rigidi, non poteva fare un’offerta superiore a una determinata cifra perché con tutti i costi e la tassazione più di un tot non si poteva andare perché altrimenti l’utile sarebbe stato troppo risicato. Succedeva però che un aspirante investitore immobiliare o chi operava come persona fisica poteva offrire di più perché aveva una tassazione più bassa. Parliamo di un 6% che su una transazione di 200-300 mila euro sono cifre importanti. Questo permetteva di avere un vantaggio competitivo nei confronti di chi si è strutturato e ha operato come società in maniera non del tutto corretta.

Questo porterà a una grossa differenza perché chi opererà come persona fisica avrà la stessa tassazione di chi opererà come società e quindi non potrà più fare delle proposte più alte come faceva prima ma dovrà mantenersi sullo stesso livello di chi fa le proposte come società.

Questo vuol dire che si giocherà con le stesse regole: chi opera come persona fisica e chi opera come società ma con delle differenze sostanziali questa volta molto più per le società perché per chi opera come persona fisica l’IVA è un costo ma per le società, se sono gestite bene, può diventare una partita di giro.  In più alcune spese chi opera come società le può portare in detrazione, la persona fisica no.

A questo punto c’è da chiedersi se conviene davvero fare una o due operazioni all’anno come persona fisica, con il rischio di controlli e a livello economico? Non credo più perché la tassazione non è più conveniente.

Ora la palla passa a te: se sei un aspirante investitore immobiliare o un investitore alle prime armi che opera come persona fisica, io fossi in te mi farei delle domande molto specifiche per capire se realmente ti conviene ancora operare come persona fisica.