In alcuni contesti capita di dire “ok, io ho già fatto diverse operazioni, ho utilizzato la mia leva finanziaria, ho utilizzato le risorse che avevo, a questo punto mi fermo oppure cosa faccio? Cerco investitori di capitali“.

Questa è una buona strategia, io la utilizzo ormai da diversi anni, naturalmente è necessario avere le competenze. Le competenze non soltanto per fare operazioni immobiliari ma anche per gestire investitori di capitali perché ritengo che sia un altro mestiere quello di avere a che fare con gli investitori di capitali.

Quindi dando per scontato che avete le competenze e hai le competenze per svolgere operazioni è necessario comunque delle capacità di gestione anche di terzi e ti posso garantire che se non l’hai mai fatto in alcuni casi ti troverai in difficoltà. Ti troverai in difficoltà perché ci saranno delle situazioni emozionali ed emotive che possono fare la differenza. Per esempio se tu sai bene che l’immobile che stai lavorando ha un potenziale ma magari in quel momento specifico ci sono delle caratteristiche o di mercato o di altra natura, che comportano un allungamento delle tempistiche e per ottenere un buon risultato devi rimanere sul mercato per più tempo rispetto a quello che avevi indicato all’interno del conto economico, queste persone possono fare notevoli pressioni nei tuoi confronti perché magari ti hanno dato denaro e i loro parenti, coniugi, amici che sono a loro vicini gli dicono “guarda, gli hai dato denaro, dovevate chiudere l’operazione, non si chiude fai pressione su di lui perché magari ti frega i soldi, magari ci sono delle problematiche, stacci attento, guarda che non hai fatto la mossa giusta, te lo avevamo detto!” e tutto questo si riversa nei tuoi confronti, sulla tua persona.

Quindi devi sapere esattamente che utilizzando denari di terzi avrai delle dinamiche da governare che sono diverse rispetto alla tua attività classica di investitore immobiliare . Ora non voglio spaventarti, anzi, ci mancherebbe, però voglio darti alcune indicazioni , alcune informazioni che potrebbero esserti utili nella tua attività di investitore immobiliare laddove deciderai di collaborare e di farti finanziare da terzi:

  1. La prima riguarda il conto economico. Cerca di essere sempre, sempre, conservativo perché con lo stesso risultato ma essendo conservativo, puoi fare bella o brutta figura. Prova a pensare questo: ipotizziamo che tu abbia un conto economico che dice ROI alla fine dell’operazione 15% e un altro investitore abbia proposto lo stesso conto economico però dando un 11% di ROI finale. Quindi siete due persone, fate la stessa operazione con lo stesso investitore di capitali, tu dici 15  e un’altra persona dice 11. Cosa succede? Che alla fine, avendo fatto la stessa operazione ottenete lo stesso ROI e ipotizziamo che sia del 13% quindi tu hai detto 15 e hai chiuso a 13, hai fatto un buon lavoro; lui ha detto 11 e ha chiuso a 13, lui ha fatto un buon lavoro ma ha un risultato sicuramente differente rispetto al tuo perché se tu proponi 15 e chiudi a 13, l’investitore di capitale non è soddisfatto perché tu sei stato sotto le aspettative, sotto quello che avevi previsto e quindi nonostante tu abbia ottenuto un ottimo risultato, per lui non sei stato all’altezza. Situazione differente: dall’altra parte chi gli ha proposto l’11 e poi ha portato il 13, lui è stato migliorativo rispetto alle aspettative, ha ottenuto il tuo stesso risultato ma lui viene trattato in modo diverso rispetto a te dall’investitore di capitale perché lui ha superato la performance che aveva previsto, quindi con lo stesso risultato se tu sei conservativo ottieni una miglioria da parte del tuo investitore di capitale. Quindi il mio suggerimento è questo: se sai che porterai il 15, dì che porterai il 12. E’ vero che all’inizio potrebbe sembrare che è difficile arrivare a investitori di capitali in questo modo ma ti posso garantire che è meglio promettere di meno e ottenere di più che promettere di più e ottenere di meno. Quindi, a parità di risultato se sei conservativo sei più efficace e vincente con il tuo investitore di capitale.
  2. Un altro punto su cui ti consiglio di non transigere mai è la percentuale che ti spetta. Se tu sei un investitore preparato, se tu hai consapevolezza delle tue capacità e hai un track record recente non puoi scendere sotto, secondo il mio punto di vista, il 50%. Non puoi promettere che prenderai soltanto il 20-30% perché questo non va ad avvalorare la tua qualità e le tue competenze di investitore immobiliare. Prova a pensare a uno specialista, andiamo su un altro ambito, anche medico: uno specialista non può chiederti 50€ per una visita, perché è uno specialista. Te ne può chiedere 300€, te ne può chiedere 500€. Se tu vai da un professore il quale ti chiede 50€ forse non lo ritieni abbastanza bravo, poi magari lo è ed è una persona che decide di avere questo taglio ma la percezione che si ha dall’altra parte non è la stessa. Quindi le persone si aspettano un professionista che pretenda una cifra di valore perché lui porterà risultati di valore. Quindi un altro punto sul quale ti dico di non transigere, naturalmente deve avere le competenze, deve avere un track record, non è che ti puoi inventare o improvvisare e dire “ok, prendo il 50% perché sono il più figo!”. Se prendi il 50% è perché hai dimostrato di avere un tot di operazioni alle spalle, documenti naturalmente, è ovvio che se cerchi un investitore di capitale devi mostrarli, non è che puoi dire “ho fatto 7,10, 20 operazioni” soltanto a parole. Io ai primi investitori di capitale gli mostravo gli atti, a quanto ho comprato e a quanto ho venduto . E’ ovvio che chi si approccia a un investitore che gli gestirà il denaro vuole vedere i risultati, quindi non ci si può inventare nulla, però se tu hai i documenti di quello che hai fatto, sicuramente puoi pretendere il 50%. Questo, secondo me, è un punto molto importante.
  3. Un altro punto è quello relativo al ROI. Io sono molto chiaro su questo: dico agli investitori di capitale “questo è previsto ma è tutto capitale di rischio”. Bisogna essere chiari con le persone, non c’è una formula segreta, un paracadute che dice che comunque porterai a casa il risultato, no! Non è assolutamente vero. E’ capitale di rischio nella totalità. E’ vero che c’è un sottostante fisico, è vero che non è come un prodotto azionario dove c’è la volatilità, potrebbe andare a zero anche, potenzialmente, in tempi rapidi e con l’immobile è quasi impossibile che questo accada però è capitale di rischio comunque, al 100%. Fallo presente questo, anche se tu pensi che questo sia un dettaglio che potrebbe far sì che la persona non ti dia stima, ti garantisco che te ne darà molto di più, perché sei chiaro, perché sei trasparente. E’ inutile raccontare le fiabe, una persona che ha del denaro da investire normalmente non è uno sprovveduto, normalmente è una persona che conosce le cose come stanno e quindi se tu gli dirai: questo è totalmente capitale di rischio, lui apprezzerà questo perché lo sa che è così. Quindi è importante dire la verità.

Questi sono dei semplici suggerimenti che ti posso dire possono aiutarti molto nella tua attività di investitore immobiliare laddove ti dovrai rapportare con investitori di capitale. 

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